El remate judicial es la forma de ejecutar forzosamente los bienes inmuebles del deudor dados en garantía hipotecaria de su deuda impaga frente a su acreedor o por una medida cautelar de embargo en forma de inscripción ordenada judicialmente sobre dichos bienes.
Así, cuando una persona natural o jurídica no paga una deuda asumida y cuyo pago fue garantizado con hipoteca de su inmueble o si no lo fue, su acreedor logró trabar judicialmente un embargo en forma de inscripción sobre el mismo, este último queda plenamente facultado, a fin de recuperar el dinero prestado, para acudir ante el Poder Judicial e iniciar un proceso judicial de cobro de suma de dinero con respaldo de dicha medida cautelar de embargo o de ejecución de la garantía hipotecaria otorgada, donde la ejecución del inmueble se iniciará por montos menores a su valor, ya que la subasta se inicia con el valor equivalente a las 2/3 partes del valor de tasación de dicho bien, monto que irá disminuyendo de acuerdo a cada ronda en que se desarrolle el remate judicial.
Antes de la pandemia por Covid-19, los remates eran realizados por auxiliares judiciales- martilleros, quienes en muchos casos no se encontraban en el lugar del remate y tenían que programar sus viajes para asistir a los mismos, lo cual conllevaba mayor tiempo y costo procesal; sin embargo, esto ha variado a la fecha, pues dentro de las acciones de digitalización y virtualidad que viene efectuando nuestro Poder Judicial, ha implementado mecanismos como la plataforma REMAJU con la finalidad de que los remates se den de forma virtual, más rápidos y a nivel nacional y con ello se mejore la eficiencia de nuestro sistema judicial en dichos actos.
En esta plataforma se puede encontrar una gran cantidad de inmuebles como terrenos, departamentos, casas, oficinas, estacionamientos, depósitos, etc. que están siendo subastadas y puestos en remate, además permite filtrar por ubicación y por precio base, a fin de que los interesados puedan escoger por lugar de ubicación y valor de los bienes.
Esta nueva forma de llevar a cabo los remates busca también incentivar la compra en subasta no solo por inversionistas, sino también por personas naturales o jurídicas interesadas en adquirir inmuebles a menor precio; sin embargo, surge la siguiente interrogante ¿Será posible comprar un inmueble antes del remate o debo esperar hasta que se produzca este acto y participar en éste?
La respuesta a la pregunta planteada es afirmativa, si se puede comprar un inmueble antes del remate y actualmente muchos inversionistas e incluso otras personas naturales o jurídicas están apuntando hacia esta nueva forma de adquirir inmuebles y no esperar hasta que se de el remate y participar en estos, pues adquirir de esta forma puede significar una serie de beneficios o ventajas como las que a continuación indico:
- Puedes adquirir el inmueble por un precio inferior al valor de mercado, ya que en un remate judicial la puja puede finalmente elevar el precio final.
- Negociación directa con el propietario.
- Puedes elegir el momento de la compra, sin la presión de los plazos establecidos para el remate.
- Evitas los riesgos que puede traer la intervención de muchos postores en el remate.
Sin perjuicio de lo indicado, si decides adquirir de esta forma, debes tener presente los siguientes tips:
- Efectúa la búsqueda de propiedades a través del REMAJU.
- Revisa el proceso judicial en la página del Poder Judicial con el número verificado en REMAJU y a través del servicio en línea de consulta de expediente judicial.
- Revisa la partida registral actualizada del inmueble y constata que la hipoteca que se ejecuta en proceso judicial sea el único gravamen que tiene, esto evitará que se complique o demore la negociación que podría pasar en caso sean varios acreedores.
- Triangula la negociación con el propietario y además con su acreedor.
- Conoce la deuda real que será pagada con el precio de la compra venta y permitirá el levantamiento y cancelación de la hipoteca.
- Investiga sobre otras deudas asociadas al inmueble, por ejemplo deudas de impuesto predial, arbitrios y mantenimiento del inmueble de ser el caso.
- Verifica quien se encuentra en posesión del inmueble.
Entonces, ahora que sabes que se puede adquirir un inmueble previo al remate judicial y los consejos que debes tener en cuenta, no olvides solicitar un correcto asesoramiento legal de profesionales especializados en recuperación de créditos y remates judiciales para evitar o minimizar los riesgos en tu inversión y adquisición.
