¿Se puede inscribir en Registros Públicos la independización de un predio determinado al cual equivalen las acciones y derechos adquiridas por contrato de compra venta, sin contar con el acuerdo de todos los co propietarios del predio matriz del cual deriva?
Una persona compra un terreno de gran extensión y con ayuda de un ingeniero efectúan una lotización sobre dicho predio, basándose o no en el plan urbano municipal, con la finalidad de vender los lotes resultantes a diferentes personas, incluso para agilizar estas ventas contratan a vendedores y estas ventas son intermediadas por agentes inmobiliarios.
Lo particular en este caso, es que no existe habilitación urbana sobre el predio matriz en el cual se ha planteado la lotización, por lo que no se podrán independizar los lotes resultantes a favor de los compradores en un plazo corto, sino más bien quedarán sujetos a un plazo indefinido, incluso, en los contratos de compra venta, los vendedores no se obligan a hacerlo, y no asumen ningún tipo de responsabilidad por las contingencias que de esta situación se deriven.
En este sentido y para asegurar de algún modo la adquisición de los lotes, los compradores solicitan la inscripción de su derecho en Registros Públicos, pero como no existe partida registral independiente para ello, la salida legal que se ha venido aplicando es la compra venta en acciones y derechos sobre el predio matriz, de tal modo que por lo menos se logre la inscripción de la transferencia de dominio de las acciones y derechos sobre el predio matriz y todos tengan pleno conocimiento de ello por los efectos de la publicidad registral. Sin embargo, como realmente lo que se está adquiriendo es un lote de terreno no saneado municipal, ni registralmente, en los contratos se establece una cláusula en donde las partes declaran la equivalencia de dichas acciones y derechos al lote físico, el cual describen con precisión, estableciendo su área, linderos, medidas perimétricas, coordenadas UTM dentro del contrato, a fin de que en un futuro cuando se independice quede claro cuál es la porción física del predio matriz que le corresponde por el acuerdo de voluntad de las partes.
Bajo este escenario, se solicita la inscripción en el Registro de Predios a favor de los compradores de su derecho de propiedad pero sólo de las acciones y derechos adquiridas sobre el predio matriz (pues a dicha fecha no existe independización de la porción física o lote por lo que los registradores no podrían inscribirla), logrando su inscripción y con ello los efectos del Principio de publicidad registral y la oponibilidad de su derecho frente a terceros.
Esta forma de vender terrenos es muy usada en nuestro país, y más aún en ciudades como Piura, donde aún quedan muchos terrenos que pueden ser usados para vivienda, pues incluso los que aún tienen calidad de rústicos a nivel de Registros Públicos se encuentran en zonas de expansión urbana a nivel municipal, por lo que si bien esta forma de adquirir tiene sus riesgos legales y traslada la obligación de saneamiento a los compradores, representa una oferta atractiva pues los precios son menores a los precios en el mercado de un predio totalmente saneado e inscrito en Registros Públicos.
La compra de predios determinados en acciones y derechos trae como principal consecuencia que los compradores queden sujetos a un régimen de co propiedad con muchas personas que incluso ni se conocen, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 969° del Código Civil que prevé que hay co propiedad cuando un bien pertenece en cuotas ideales a dos o más personas. Asimismo, esta forma trae consigo que las decisiones sobre el bien común se deban adoptar por unanimidad cuando se trate de disposición, gravamen o arrendamiento del bien, darlo en comodato o introducir mejoras en él, y por mayoría absoluta para los actos de administración ordinaria. Entonces, si uno de los compradores quiere más adelante independizar su lote, tendrá que acudir a todos sus demás co propietarios para tomar el acuerdo unánime y subdividir e independizar, debiendo realizar todos ellos el trámite de habilitación urbana correspondiente, lo cual puede resultar un imposible en lotizaciones con un gran número de lotes vendidos.
El 17 de Diciembre de 2023 se publicó el Decreto Legislativo 1595, para la regularización del derecho de propiedad, de las características físicas de los predios urbanos, de las habilitaciones urbanas y de las edificaciones, la cual pretende dar una salida a esta situación.
Esta norma si bien aún no está vigente, pues su vigencia se ha establecido en función a la dación de su Reglamento, tiene por finalidad coadyuvar al saneamiento físico y legal de los predios de propiedad predial privada urbana para brindar seguridad jurídica a sus propietarios, promoviendo el perfeccionamiento del derecho de propiedad predial y en ese sentido contiene varias disposiciones que buscan disminuir la informalidad en las viviendas, tanto en lo que se refiere a la carencia de títulos de propiedad como respecto a edificaciones no declaradas. A partir de esta norma y su Reglamento se actualizará el marco normativo referido a la regularización del derecho de propiedad, de las características físicas de los predios urbanos, de habilitaciones urbanas y de edificaciones, reguladas en el Título I de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; la Ley Nº 27333, Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones; y, el artículo 30 de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificación es la regularización y el saneamiento del derecho de propiedad teniendo en cuenta la situación.
Los procedimientos establecidos en esta norma se tramitarán como procesos no contenciosos de competencia notarial. Se han regulado cinco procesos (algunos de ellos ya se encontraban regulados), encontrándose entre estos el de regularización excepcional de acciones y derechos, previsto en el inciso c) del artículo 4.1) y en el artículo 7) de la citada norma. El artículo 4.2) establece que estos procedimientos son aplicables únicamente a predios ubicados en suelo urbano que cuenten con licencia de habilitación urbana aprobada, siempre que no se encuentren en zonas a las cuales se refiere el artículo 35 de la Ley Nº 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. Sobre la licencia de habilitación urbana a que hace mención entendería que es un error pues precisamente se busca regularizar la propiedad de quienes adquieren un lote no saneado dentro de un predio matriz con lotización informal por lo que es evidente que no existirá al momento de la adquisición la indicada licencia.
La norma ha previsto que el propietario de un lote adquirido bajo la denominación de acciones y derechos de un predio matriz, puede regularizar su titularidad registral cumpliendo los siguientes requisitos:
- Su adquisición conste en escritura pública de fecha anterior a la aprobación de la habilitación urbana y/o subdivisión de lotes del predio matriz, conforme al Plan de Desarrollo Urbano u otro Instrumento de Planificación Urbana.
- La escritura pública materia de regularización indique la ubicación, área, linderos, medidas perimétricas y/o tener plano inserto del lote por sanear que permita determinar que las acciones y derechos cuya titulación se pretende regularizar corresponden a un lote o porción de libre disponibilidad en el predio matriz.
- Acredite ante la notaría, la posesión exclusiva y como propietario/a, así como la vinculación con el titular registral respecto del predio, conforme al procedimiento que se establezca en el reglamento,
El instrumento notarial de regularización expedido por el notario será título suficiente para la inscripción individualizada de su derecho que sustente la cancelación del asiento de adquisición de acciones y derechos en la partida matriz.
La norma ha previsto también que en los casos de títulos adquisitivos de acciones y derechos de un predio matriz, que determinen la correspondencia a lotes, sub lotes u otras áreas identificables, respecto a las cuales el solicitante pueda acreditar la posesión exclusiva, continua, pacífica y pública, en el plazo de diez años, no será de aplicación la prohibición prevista en el artículo 985 del Código Civil.
Así como se puede leer de la norma, la novedad respecto a este procedimiento es que permite el saneamiento del derecho de propiedad sobre predios determinados no independizados y cuya compra se hizo por acciones y derechos del predio matriz, el cual se tramitará como proceso no contencioso notarial y se podrá inscribir en Registros Públicos por el sólo mérito del título expedido por el notario, por lo que ya no será un impedimento el haber quedado sujeto a un régimen de co propiedad con otros co propietarios más, pues lo podrá hacer cada uno de ellos individualmente, demostrando que se encuentra en posesión con los requisitos de la prescripción adquisitiva regulada en el artículo 950° del Código Civil. Ello en atención a la realidad propiamente dicha, en la que la co propiedad generada resulta más bien aparente y no real, pues en los hechos se verifica una posesión exclusiva y excluyente sobre el lote adquirido (lote físico equivalente a las acciones y derechos del predio matriz que fueron adquiridas), a diferencia de lo que ocurre en la co propiedad.
Con ello se advierte una luz en el camino para mitigar los riesgos en este tipo de compra ventas denominadas de acciones y derechos, por lo que queda esperar entonces el Reglamento de la Ley para que entre en vigencia y que los requisitos que se deban cumplir a nivel notarial y registral faciliten finalmente los procedimientos y correspondan a lo que se tiene en la realidad, en aras a lograr la finalidad de la norma.