Ante las preguntas frecuentes que en el ejercicio profesional nos hacen, sobre si es posible que los arrendatarios, quienes llevan ya mucho tiempo ocupando un inmueble determinado, en virtud de contratos de arrendamiento o incluso bajo cualquier otro título de cesión de uso y disfrute de inmuebles, puedan convertirse en propietarios de los mismos por el transcurso del tiempo y luego despojar a los propietarios, mi respuesta categórica ha sido siempre: No es posible; sin embargo, a partir de algunos pronunciamientos jurisdiccionales que se han venido dando, sobre todo en el norte del país, específicamente en Tumbes, el tema abre nuevamente el debate.
Frente a esta consulta frecuente, es preciso comentar que la prescripción adquisitiva de dominio de inmuebles es una figura jurídica regulada en nuestro ordenamiento jurídico, por la cual, quien no es propietario, puede convertirse en tal, acreditando su posesión calificada; esto es, una posesión que cumpla los requisitos previstos expresamente en el artículo 950° del Código Civil. La prescripción adquisitiva de dominio es, sin duda y principalmente, un modo de adquirir el derecho de propiedad sobre bienes inmuebles y muebles.
Los requisitos exigidos por la norma citada para la adquisición del dominio sobre un inmueble vía prescripción adquisitiva son los siguientes:
- Posesión continua, sin interrupciones, es decir, el poseedor no puede dejar de ejercer actos posesorios sobre el inmueble durante el tiempo que exige la norma.
- Posesión pacífica, es la posesión que se ejerce sin violencia, y además la que no entra en conflicto con el derecho de los demás, por lo que si esta ha sido cuestionada por proceso judicial, ya no se considera pacífica.
- Posesión pública, es la que se ejerce con conocimiento de los demás, no en secreto.
- Posesión como propietario, la que se ejerce en concepto de dueño, con animus domini, no reconociendo a nadie más como propietario.
- Durante el plazo de diez años o cinco años si se tiene justo título.
Cabe destacar que estos requisitos deben concurrir de manera copulativa, de modo tal que si falta uno de ellos, no procede la adquisición vía prescripción adquisitiva de dominio. La vía para ser declarado propietario por esta modalidad puede ser vía judicial, notarial o administrativa; sin embargo, para la consulta referida, me centraré en la vía judicial.
En la vía judicial, es el juez el que se encarga de evaluar la concurrencia copulativa de dichos requisitos, a través de los medios probatorios presentados por las partes. Entonces, volviendo a la consulta, cabe destacar especialmente el requisito de posesión en concepto de propietario y, para evaluar este requisito, es importante atender al título o la causa determinante de la posesión y al posterior ejercicio de ésta.
La posesión en concepto de propietario o dueño es la posesión con animus domini sobre el bien; no se trata de creerse propietario, sino de comportarse como tal. Son los actos exteriores los que definen este concepto posesorio y no el ánimo psicológico del poseedor (su sola creencia no basta).
Conforme a lo expuesto y a partir de la interpretación de nuestro ordenamiento jurídico, se ha concluido por años que los poseedores inmediatos regulados en el artículo 905° del Código Civil, como son los arrendatarios, usufructuarios, entre otros; así como los servidores de la posesión regulados en el artículo 897° del Código Civil, quienes incluso no son poseedores como tal, no pueden adquirir el derecho de propiedad sobre bienes por prescripción, precisamente por no poseer en concepto de propietario, pues reconocen a alguien más como dueño y en el Perú no se ha regulado la figura de la interversión o mutación del título con el cual se inició la posesión. Incluso, el derogado Código Civil de 1936 establecía en su artículo 873° que los bienes depositados, retenidos, arrendados o dados en administración o mandato no se pueden adquirir por prescripción por quienes los poseen por esos actos, pues en este tipo de poseedores, existe la obligación de restituir el bien a quien reconocen como dueño o propietario.
Sin embargo, existen otras legislaciones que sí aceptan la figura de la interversión y entonces admiten la posibilidad de que un arrendatario, por ejemplo, que inició su posesión en un inmueble como tal (poseedor inmediato), pueda cambiar a un concepto o título posesorio distinto —poseedor en concepto de dueño— y con ello pueda iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, acreditando su animus domini sobre el bien.
El animus domini o posesión en concepto de propietario o dueño es una cuestión de hecho que puede fijarse por el comportamiento exterior del poseedor, por ejemplo, disponer de la cosa como suya, gastando sus frutos, prestándola, introduciendo modificaciones, ofreciéndola en venta, entre otros.
Entonces, según la doctrina y legislaciones extranjeras que aceptan la figura de la interversión, señalan que la posesión podrá transformarse cambiando el concepto de modo inequívoco, activo y operante, y comenzando a poseer como propietario, pero esto no operaba por la sola voluntad del poseedor, sino que requerirá la intervención de un tercero. Pues, conforme a la doctrina consagrada en el derecho francés, por ejemplo, es un principio de derecho que uno no puede, por la sola voluntad ni por el simple transcurso del tiempo, cambiarse a sí mismo la causa de su posesión.
Hace muchos años atrás, en la sentencia Casatoria 1126-01-La Libertad, la Corte Suprema señaló que el ordenamiento legal vigente no distingue si la posesión para adquirir vía prescripción adquisitiva la propiedad deba ser mediata o inmediata, sino que se exige que sea continua, pacífica y pública, dejando abierta la posibilidad de que los poseedores inmediatos aleguen prescripción adquisitiva; sin embargo, la posición mayoritaria de la jurisprudencia en todos estos años ha sido considerar incompatible la figura del poseedor inmediato con el poseedor en concepto de propietario o con animus domini y, por tanto, la imposibilidad de que el primero adquiera por prescripción.
Actualmente, la discusión sobre que los poseedores inmediatos, como los arrendadores, usufructuarios, beneficiados con una cesión en uso de un inmueble, entre otros, puedan adquirir bienes inmuebles por prescripción adquisitiva de dominio, alegando la interversión de su concepto posesorio, se ha generado nuevamente, a partir de pronunciamientos como los emitidos por la Sala Civil de Tumbes en las sentencias expedidas en el Expediente 00141-2017-02601-VR-CI-01 de fecha 09 de septiembre de 2021 y en el Expediente 0053-2017-0-2603-JM-CI-01 del 04 de marzo de 2022, en cuyos fundamentos han analizado esta figura jurídica no regulada en nuestro ordenamiento, estableciendo incluso los siguientes presupuestos para su evaluación:
- Ser tenedor, servidor, ocupante, poseedor u otro tipo de poseedor de un determinado bien.
- Realizar actos posesorios claros y concretos, no solo uno.
- Generar publicidad de los actos de posesión que se ejerce, que puedan ser conocidos por el propietario y/o poseedor del bien y los terceros.
- Desconocer y/o rechazar al anterior propietario y/o anterior poseedor y/o terceros, impidiéndoles disponer, usar y/o disfrutar del predio.
- Posesión efectiva del predio.
- Posesión para disponer, usar y disfrutar del predio.
- Posesión con animus domini.
- Haber transformado su causa posesoria por acto unilateral o con intermediación de un tercero, de ser el caso.
Esta posición que viene adoptando la Sala Civil de Tumbes, si bien no es vinculante, ni de obligatorio cumplimiento, abre la puerta a que la prescripción adquisitiva la invoque cualquier persona que se encuentre ocupando un bien inmueble, no siendo necesario ya que tenga la calidad de poseedor en sentido estricto, que es lo que señala el artículo 950° antes referido; entonces, un servidor de la posesión, un tenedor, tendrían la posibilidad de plantear una demanda de prescripción alegando incluso un supuesto de interversión de concepto posesorio generado por acto unilateral del mismo poseedor, servidor o tenedor, lo que en realidad es improcedente y puede generar actos contrarios y que vulneren completamente el derecho del propietario.
La inclusión de la figura de la interversión del título o concepto posesorio en nuestro sistema jurídico, en mi opinión particular, puede generar más problemas que soluciones, tanto en relación a las situaciones actuales de falta de saneamiento físico-legal de la propiedad sobre inmuebles, como en la defensa del derecho de propiedad en los procesos de desalojo y reivindicación, sobre todo atendiendo a nuestra realidad social, por lo que sin perjuicio de generar debate sobre este tema, considero que mi respuesta seguirá en la misma línea: No es posible, y más aún teniendo en cuenta que los pronunciamientos emitidos no constituyen precedente judicial de observancia obligatoria, conforme a lo dispuesto en el artículo 400° del Código Procesal Civil.