Un problema común que afrontan los miembros de las Juntas de Propietarios, es el alto nivel de morosidad de propietarios o poseedores de las secciones de propiedad exclusiva en inmuebles sujetos a propiedad horizontal, por el retraso e incumplimiento en el pago de sus cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes. Frente a ello, surge la pregunta frecuente qué mecanismos legales tienen las juntas de propietarios para poner freno a esta situación que finalmente perjudica a todos los vecinos.
La Ley 27157 estableció en su artículo 49.2) que la Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con pagar tres (03) o más cuotas ordinarias o al menos una (01) extraordinaria al momento de la convocatoria, para lo cual debía comunicar al propietario moroso su calidad de inhabilitado, pudiendo cesar esta calidad al momento del pago de su deuda pendiente. La inhabilitación mencionada, tenía como consecuencias, el no poder votar en juntas y tampoco poder impugnar los acuerdos adoptados por los demás propietarios en las mismas.
Asimismo, en el artículo 50° de la Ley y en el artículo 144° del Reglamento de la ley se estableció expresamente que los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias o extraordinarias por gastos comunes son títulos ejecutivos, en base a los cuales se pueden promover procesos ejecutivos que se rigen por las normas del Código Procesal Civil sobre procesos de ejecución, los cuales podían ser iniciados por el presidente de la Junta de propietarios, sin necesidad de conciliación previa.
En resumen, las consecuencias del retraso o incumplimiento en el pago de las cuotas por gastos comunes para los propietarios eran las siguientes:
- Su declaración de inhabilitación, la cual debía ser comunicada por la Junta Directiva.
- No ser considerado para el cómputo del quorum en las sesiones de juntas de propietarios.
- La imposibilidad de votar en las sesiones de juntas de propietarios.
- La imposibilidad de impugnar los acuerdos tomados en dichas sesiones por los demás propietarios.
- Ser pasible de un proceso judicial de ejecución por sus recibos impagos, los cuales tenían mérito ejecutivo, sin necesidad de ser citados a la conciliación extrajudicial.
Esto en la práctica ha traído muchos dolores de cabeza a las juntas de propietarios pues los propietarios o poseedores se atrasan en los pagos y esperan regularizar el pago de sus deudas previo a la convocatoria de juntas (cuando las hay), momento en el cual vuelven a estar hábiles, o es muy frecuente que a los ya declarados inhábiles que no regularizan el pago de sus deudas, no les importa o les importa muy poco participar en dichas juntas, votar en estas o menos aún impugnar los acuerdos, pues nadie los puede obligar a realizar o dejar de realizar actos relacionados a su unidad de propiedad exclusiva, e incluso en otros casos han terminado reclamando o interponiendo acciones legales, cuando no se les ha permitido usar los bienes y servicios comunes como medidas adoptadas por las juntas de propietarios, los cuales continuaban usando de manera libre y sin restricción alguna, sobre todo cuando el uso de estos bienes o servicios podía entenderse como una afectación a un derecho constitucional (Por ejemplo en el caso de los servicios de agua, luz o el uso del ascensor, este último entendido en algunos casos como derecho al libre tránsito).
A la fecha se ha publicado el Decreto Legislativo 1568, en el cual en su artículo 30° se ha establecido un nuevo mecanismo ante las situaciones de morosidad de los propietarios y/o poseedores, disponiendo que se puede establecer una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva (con esto ya se afecta expresamente la unidad de dominio exclusivo), en mérito al acuerdo de la Junta de propietarios y según los procedimientos que para su inscripción y levantamiento se regulen en el Reglamento de dicha norma, el cual aún se encuentra pendiente de aprobación.
En la norma indicada se ha mantenido la vía procesal por la cual se puede demandar a los propietarios morosos para el cobro de las cuotas impagas, pero se ha establecido expresamente que bastará para el proceso judicial: Acreditar la representación procesal del demandante y presentar los recibos impagos, los cuales siguen teniendo mérito ejecutivo y ahora deberán cumplir con la formalidad que establezca el citado reglamento del Decreto Legislativo 1568. Asimismo, se podrán solicitar medidas cautelares, lo cual cabe señalar que ya podía hacerse antes y sin perjuicio de ello también se incluirá a los propietarios deudores en el Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes que para tal fin se cree.
Mediante Resolución Ministerial 242-2024-Vivienda publicada el 16 de Julio de 2024, se ha emitido el Proyecto de Reglamento del Decreto Legislativo 1568, en el cual se ha previsto que los propietarios tienen la obligación de pagar las cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes, la cual se origina desde la adquisición de la unidad inmobiliaria, no desde la inscripción de su derecho y que la Junta de Propietarios es la acreedora de la obligación de pago de dichas cuotas y puede ejercer todas las acciones previstas en el artículo 1219° del Código Civil, siendo el presidente de la junta quien debe promover la cobranza.
En esta norma se mantiene el mérito ejecutivo otorgado a los recibos impagos, sin embargo se establece que deberán cumplir con los requisitos establecidos unilateralmente por el administrador, los cuales mínimamente deben contener la información señalada en el artículo 68° del citado Proyecto del Reglamento y ser firmados por él, no se requiere la firma del deudor, ni siquiera la del presidente, siendo la firma de este último sólo facultativa. A partir de ello se busca evitar los cuestionamientos a nivel judicial sobre el mérito ejecutivo de dichos recibos y de este modo hacer más rápidos los procesos.
Cabe destacar que en esta norma expresamente se ha establecido que con el solo vencimiento de los recibos impagos se genera la mora de manera automática, ya no se necesitará la intimación al propietario o poseedor deudor, quedando facultado el presidente de la Junta de propietarios para promover la cobranza. Esto facilita la cobranza reduciendo costos y tiempos.
Sobre la carga regulada en el Decreto Legislativo 1568, el Proyecto de Reglamento ha establecido que se constituye con su inscripción en el Registro de Predios para lo cual requiere de la aprobación de la Junta de Propietarios con una votación del 50% de los porcentajes de participación exceptuando del quorum y votación al propietario que no tiene su derecho inscrito, ni al propietario moroso. Para dicha inscripción se requerirá solo copia certificada del acta de junta de propietarios más los recibos impagos. Si bien esta medida permitirá que se publicite la situación del propietario moroso, con lo cual al momento que el propietario deudor quiera disponer, transferir o gravar su inmueble de propiedad exclusiva tendrá que pagar su deuda para levantar dicha carga, no se establece la consecuencia legal propiamente dicha de la citada carga, no habiendo previsto si esta se puede ejecutar y de qué modo.
Sumado a lo expuesto, el presidente o el administrador pueden reportar al deudor ante el Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes (REDE) donde se registran a los deudores, los cuales pueden ser no sólo propietarios, sino también los poseedores, que adeuden tres o más cuotas ordinarias de mantenimiento de bienes y servicios comunes, sucesivas o no o por lo menos una cuota extraordinaria de mantenimiento de bienes y servicios comunes, con lo cual los deudores podrían verse afectados al momento que quieran obtener créditos ante entidades financieras pues serían reportados a la central de Riesgos de la SBS.
En este contexto, si bien las normas indicadas nos brindan nuevas herramientas y mecanismos para la cobranza a los propietarios y/o poseedores morosos de sus cuotas impagas, la eficacia de estas medidas será evaluada en el tiempo de su vigencia y aplicación. Esperemos realmente que dichas medidas resulten mecanismos disuasivos y que finalmente se logre frenar el aumento de propietarios y/o poseedores deudores en beneficio de todos los propietarios que se encuentran bajo este régimen de propiedad horizontal.