Uno de los objetivos perseguidos por el proceso de ejecución de garantías es el de lograr que los deudores que han constituido garantías a favor de su acreedor, en respaldo de sus obligaciones, aseguren el cumplimiento de las mismas, haciendo posible su pago; sin embargo, esto se puede complicar cuando no se tiene un criterio uniforme al momento de resolver los pedidos de intervención en este tipo de procesos, de los nuevos propietarios del inmueble, quienes adquirieron la propiedad con posterioridad a la constitución de la garantía hipotecaria y a quienes, en algunos casos, se les termina admitiendo como litisconsortes pasivos necesarios como si tuvieran legitimidad para obrar en el proceso, cuando sólo se les debería comunicar con el mandato ejecutivo, a fin de que tengan conocimiento de las consecuencias que traerá consigo la ejecución de la hipoteca sobre el inmueble de su propiedad.
A fin de resolver la cuestión planteada, es preciso revisar el Artículo 95° del Código Procesal Civil, el cual dispone que el Juez puede integrar a la relación procesal, emplazando a una persona, si de la demanda o de la contestación aparece evidente que la decisión a recaer en el proceso le va a afectar; sin embargo, debe tomarse en cuenta que para ser considerado e incluirse en un proceso a una persona natural o jurídica como litisconsorte necesario deben cumplirse tres requisitos esenciales:
- Corroborar que sea titular de la relación jurídica sustancial que es base para el establecimiento de la relación jurídico procesal.
- Presumiblemente se le deban extender los efectos de una sentencia.
- Esté legitimado para demandar o ser demandado (en base a los requisitos anteriores).
Siguiendo lo señalado en la norma citada, sólo podrían ser emplazados como litisconsortes necesarios en un proceso de ejecución de garantías, las personas que cumplan los siguientes requisitos, sin los cuales el pedido de intervención debe ser rechazado.
- Ser titular de la deuda demandada,
- Intervenir en el contrato de préstamo y/o constitución de garantía hipotecaria, o
- Asumir la deuda cuyo pago se pretende.
Como se ha mencionado, los procesos de ejecución de garantías tienen como finalidad el pago de una obligación adeudada, bajo apercibimiento de procederse al remate del bien dado en garantía hipotecaria y donde dicha hipoteca fue constituida por el demandado en garantía de las obligaciones que asume frente a su acreedor, por lo que las únicas partes intervinientes en el contrato de hipoteca son el acreedor, el obligado principal y el garante hipotecario, no interviniendo en este acto jurídico el tercero- nuevo propietario del inmueble dado en garantía- que adquirió su derecho con posterioridad, por lo que el acreedor ante el incumpliendo del pago de su acreencia, inicia las acciones judiciales que la ley le franquea para el cobro de sus acreencias sólo contra el deudor-obligado principal y contra el garante hipotecario.
Entonces, los nuevos propietarios de los bienes dados en garantía que no han asumido bajo ningún concepto la deuda cuyo pago se pretende, no han celebrado, ni han intervenido en el contrato de constitución de Hipoteca a favor de los acreedores, al no ser deudores, ni obligados, ni garantes hipotecarios respecto de la deuda demandada, no forman parte de la relación material previa que da origen a la relación procesal en el proceso de ejecución de garantías.
En este sentido, resulta claro que el tercero que adquirió el bien hipotecado no cuenta con legitimidad para ser parte del proceso de ejecución de garantías, pues no forma parte de la relación material, al no haber intervenido en el contrato que ha dado origen el proceso de ejecución de garantías, ni como deudor obligado, ni como garante hipotecario, por lo que tampoco forma parte de la relación jurídico procesal, por cuya razón no debe ser incluido como litisconsorte pasivo necesario en un proceso de ejecución de garantías, porque no cumple con los requisitos exigidos por ley.
Proceder de modo contrario a lo expuesto, genera extensas dilaciones en el desarrollo del proceso de ejecución de garantías, afectando seriamente el principio de economía procesal, el cual no solo debe verse como el que coadyuva a que los procesos sean menos costosos, sino que también se realicen de manera más rápida y eficaz, y afectando finalmente el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva y debido proceso porque en base a figuras procesales que no resultan aplicables se abre la posibilidad para estos adquirentes de bienes hipotecados que se encuentran en ejecución, en su calidad de litisconsortes pasivos necesarios, a interponer recursos de nulidad, apelaciones y contradicciones sin sustento alguno, que retardan la consecución del fin perseguido por este tipo de procesos que es la satisfacción de la acreencia debida, extendiendo injustificadamente la resolución de los procesos, pues en la práctica se terminan resolviendo en plazos mayores a los dos años afectando evidentemente el derecho de los acreedores.
Finalmente conforme lo prescribe la ley, a los nuevos propietarios de un inmueble hipotecado objeto de ejecución en un proceso de ejecución de garantías sólo se les debe notificar con el mandato ejecutivo, esto es con el Auto Admisorio de la demanda conforme lo establece el último párrafo del Artículo 720° del Código Procesal Civil para que tengan conocimiento de las consecuencias que traerá la ejecución de la hipoteca sobre el inmueble de su propiedad, no deben ser admitirlos como litisconsortes necesarios al no estar comprendidos en la relación jurídica material que surge de la garantía real y de la deuda respaldada con dicha garantía y ello también en plena concordancia con la naturaleza del derecho real de garantía hipotecaria, pues quien compra un inmueble hipotecado soporta las consecuencias de dicha garantía sobre su bien, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1097° del Código Civil, es decir por la facultad de persecutoriedad, preferencia y venta judicial que tiene el acreedor hipotecario, sumado al conocimiento que tiene de dicha hipoteca y sus efectos por la presunción legal establecida en el artículo 2012° del Código Civil, la cual no admite prueba en contrario.
