Adecuación del Reglamento General de los Registros Públicos al entorno digital

El día 01 de Julio de 2025 se emitió la Resolución N° 00090-2025-SUNARP/SN, por medio de la cual se ha modificado el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, “el Reglamento”), el cual entrará en vigencia a partir del 01 de agosto del presente año.

Así se han modificado 20 artículos del Reglamento con el fin de adecuarlo al entorno digital y en el marco del proceso de modernización de los servicios que brinda SUNARP.

A continuación, presentamos un resumen de los principales cambios efectuados:

1. Definición de título a efectos de la inscripción e ingreso de títulos, se agrega a las definiciones ya establecidas en el Reglamento, que el título puede constar en documento contenido en soporte papel o electrónico, y se precisa que el  procedimiento de inscripción registral iniciado a través del Sistema de Intermediación Digital SID-SUNARP se realiza en un entorno íntegramente digital, estableciendo la disponibilidad continua del servicio las 24 horas del día, los 365 días del año; sin embargo, la generación del título se hará en horario de la entidad.
2. Traslados o copias de instrumentos públicos, los títulos electrónicos son el parte o la  solicitud notarial,  y a estos pueden adicionarse copias certificadas de documentos administrativos firmadas digitalmente por el notario relacionadas directamente con la partida o partidas vinculadas.  Asimismo, se establece que en el caso de documentos públicos expedidos con firma digital pueden ser presentados mediante la representación impresa, siempre que contengan algún mecanismo de comprobación o Código de Verificación Digital (CVD).
3. Formalidad de los instrumentos privados, se han precisado los siguientes supuestos:

• Documentos físicos, documento original con la respectiva intervención notarial conforme a la ley de la materia, salvo disposición legal que establezca formalidad distinta. En el caso de documentos expedidos con firma digital pueden ser presentados mediante la representación impresa, siempre que estos contengan algún mecanismo de comprobación o Código de Verificación Digital (CVD).
• Documentos electrónicos, el documento suscrito con firma digital o electrónica según disposición legal sobre el acto inscribible.

5. Desistimiento, se han regulado sus formas de presentación dependiendo de si se trata de títulos físicos o electrónicos:
   • Formato electrónico: Mediante solicitud suscrita con la firma digital o electrónica del presentante
   • Formato físico: Mediante escrito con firma manuscrita del presentante certificada por Notario, Fedatario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación.
   • Si se trata de títulos electrónicos conformados por resoluciones judiciales, sólo se puede desistir el presentante, quien es el juez o secretario.
   • Si se trata de títulos conformados por resoluciones judiciales físicas, solo se puede desistir la persona a cuyo favor se expidió la resolución judicial, salvo el representante debidamente facultado.
6. Calificación registral, se ha especificado,  en aras de lograr una unidad de criterio y respeto del derecho al debido procedimiento registral  de los usuarios,  que  el Registrador y el Tribunal Registral, con una visión sistemática, deben asegurar el debido cumplimiento de los principios registrales específicos, los principios superiores que salvaguardan los derechos de los administrados, con énfasis en el principio de predictibilidad, que incluye el cumplimiento de las reglas de calificación; así como los demás principios del procedimiento administrativo general, en cuanto resulten compatibles con la naturaleza del procedimiento registral, para hacer efectivas las garantías procedimentales en favor de los administrados.
7. Alcance de la calificación registral, además de lo ya regulado en el Reglamento se ha establecido expresamente lo siguiente:

• Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, y en caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente con la entidad competente, ingresa a la Plataforma de Servicios Institucionales (PSI) de la SUNARP, a fin de verificar que se trata de la misma persona;
• Cuando la calificación comprenda títulos referidos a sucesión intestada o ampliación de testamento, el registrador verifica si existen inscritos mandatos o poderes otorgados por el causante o el testador o a favor de estos y, de corresponder, procede a anotar de oficio su extinción en la partida respectiva del Registro de Mandatos y Poderes. Asimismo, en la calificación de actos inscribibles otorgados mediante representación o mandato inscrito, el registrador también verifica si consta inscrita la sucesión o ampliación de testamento del poderdante, el apoderado, el mandante o el mandatario, a fin de que se proceda con la anotación de oficio antes señalada.

7. Forma y motivación, se establece la obligación de fundamentar jurídicamente las esquelas de tachas y observaciones, con el fin de evitar la indefensión del administrado o la afectación de los principios y garantías del procedimiento registral, estableciendo las siguientes reglas:

• Deben formularse de modo integral y en un solo acto,
• Se pueden emitir nuevas observaciones solo si se fundan en defectos de los documentos presentados para subsanar una observación anterior.
• Se debe emplear un lenguaje sencillo, de manera clara, ordenada y precisa, expresando la motivación en que se sustenta, con el desarrollo jurídico que fundamenta la legalidad de la decisión.
• Se debe sugerir, de ser posible, la forma cómo subsanar los defectos u obstáculos salvables advertidos.
• No se admite como motivación la sola mención de las normas que regulan la facultad y/o alcances de la calificación registral, ni la sola afirmación o exposición de datos generales o menciones vacías de fundamentación para el título específico.

8. Tacha sustantiva, se han previsto además de los supuestos antes regulados los siguientes, los cuales han sido trasladados de los supuestos de la Tacha especial:
   • Contenga acto no inscribible;
   • Se solicite la rectificación de un asiento sin abono de derechos registrales y el error invocado no resulte imputable al Registro.

9. 9. Tacha especial, se ha establecido además de los supuestos ya contemplados, el de solicitar inscripción de un acto ya inscrito y se ha previsto que el asiento de presentación se mantendrá vigente sólo por tres (03) días más, contados desde la notificación de la esquela de tacha, para que pueda ser interpuesto el recurso de apelación correspondiente y cuando se interponga este recurso el registrador debe elevarlo en el mismo día, dejando constancia en el oficio de remisión que se trata del supuesto de tacha especial y sin extender la anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva.
10. Conclusión del Procedimiento registral; se ha establecido como nueva causal la caducidad del asiento de presentación y se ha eliminado la tacha como supuesto de conclusión.